マンション経営って？
新築や中古のマンションを購入して家賃収入(運用益=インカムゲイン)を得たり、購入した物件の価値が上がったときに売却し、その差額で利益（売却益=キャピタルゲイン）を得ることを言います。
投資用マンションが売れるワケ
【１】将来の年金的収入が魅力だから
ローンで購入代金を払ってしまえば年金のような不労所得で家賃収入が入ってきます。
【２】節税をしたいから
所得に応じて確定申告により税金が還付される場合があります。
【３】良い投資先だから
銀行にお金を預けていてもマイナス金利の影響で利子は微々たるものです。
どこかに手堅く投資したいと思われている方に不動産投資が選ばれています。
【４】投資効率がいいから
不動産投資にはほかの投資に比べ多くのメリットがあるのが魅力なのです。
そんな魅力をセミナーで毎月お伝えしております。
まずは、無料セミナーを受講する事から始めてみてはいかがですか？
なぜ東京？
それは東京には上がる要素がたくさんあるからです！
特に2020年の東京オリンピックに向けての不動産や観光業界、交通インフラ分野で開発ラッシュが起こり世界から投資マネーが集まっているようです。
それに伴い雇用が生まれ特に単身向け居住不動産やホテルが不足するのではという懸念があるとも言われています。
オリンピックによる要因以外でも東京には不動産投資への魅力に事を欠きません。
全国的に過疎や少子高齢化による人口減へのリスクが叫ばれている中、総務省統計局によると東京だけが20年連続も人口が増えているのです。
しかも、そのほとんどが「単身者」なのです。
このデータから東京はこれからも単身者が増え、単身者をターゲットとした「都市型収益マンション=ワンルームマンション」だからこそ需要は減ることはないのではないしょうか。
今や誰でも不動産投資家に
不動産投資というと敷居が高いというイメージがありますが、決してそんなことはありません。
今や、新入社員になってすぐに始めたり、堅実な投資法として独身の方にも人気です。
何よりも将来定年後に家賃収入で年金では不足する収入減を補てんするため、ローンが組める今のうちに購入する方も増えています。
また、相続税対策で現金を不動産に替えておくという方も多いのも昨今の特徴でです。
他にも東京の大学に進学する子供の住居として購入し卒業後は賃貸して投資用にするという買い方もあるようです。
元で資金は意外に少額です
物件にもよりますが、頭金10万円で投資マンションオーナーになれるケースもあるようです。
なかには2戸3戸と増やしている方も珍しくはありません。
しかし、誰でも儲かるとは限らない
私は、以前22年間ほど小さな不動産管理会社に勤務いたしておりました。
マンションのオーナーから賃貸管理を任され、入居者の斡旋・日頃の入居者への対応・修繕工事の手配・確定申告用の収支管理をなどその不動産に関わる業務全般を処理する立場でした。
その時の経験から言うと、本業として自ら管理業務を行って外注費を削り実質利益率を上げてるか、業務のすべてをワンストップで解決できるほどのスケールメリットを持った会社ではないと不動産投資は難しいと思います。
要は投資不動産を買う会社と管理を任せる会社を見極めないと投資は失敗すると私は思います。
不動産投資の経費
大まかなに列挙すると、
すべての経費を抑えることです。
(1)不動産取得費用
(2)管理料(管理組合)⇒削減は難しい
(3)修繕積立費(管理組合)⇒削減は難しい
(4)賃貸管理費(賃貸管理業者)⇒自主管理で削減できますが入退去の管理をはじめ入居中の入居者の対応など自分でする事になるのでかなり手間が増えます。
(4)購入時仲介手数料(不動産業者)⇒値切る
(5)賃貸時仲介手数料(不動産業者)⇒値切る又は自主管理で削減できますが入退去の契約や入居時の広告など自分でする事になるのでかなり手間が増えます。
(6)固定資産税⇒削減不可避
(7)都市計画税⇒削減不可避
(8)内装修繕費⇒値切る又は自主管理による自主手配で削減できますがかなり手間が増えます。
(9)経年劣化修繕費⇒値切る又は自主管理による自主手配で削減できますがかなり手間が増えます。
(10)保険⇒保険会社の比較や保険内容により削減できるが微々たる金額です。
(11)借入金利⇒不動産会社によっては金融機関と提携し特別の優遇金利を利用できる場合があり、利用できれば借入金額が大きいだけに削減できる金額も大きくなります。
それでも不動産投資はおすすめ
不動産投資はやり方次第では非常に魅力的な投資商品です。
株やFXに比べ物が残るという点で私は最良だと思います。
もちろんバブルの頃のようにただ買えば儲かるというような考えではうまくいきませんが。
不動産会社の選び方
どんな不動産会社から購入すればよいのでしょうか？
現代の不動産投資は購入から管理運営までのすべてにおいてノウハウがないとうまくいきません。
そのノウハウとスケールメリットを持っている会社を見つかられるかが非常に大きなポイントです。
また、押し売りする、しつこい営業をするそんな会社は問題外です。
そういった事を行う会社なのか見極める方法として無料セミナーに出席して人間性や社風を肌で感じるのが良いでしょう。
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